中古住宅の診断義務化
「中古住宅の診断義務化」の記事。
びっくりしました。
業界関係者も、こぞってブログやメルマガで話題にしています。
とうとう国も本腰入れたかと・・・
政府・与党が中古住宅の住宅診断を徹底し、仲介業者に販売時の説明を義務づけるなどの「中古住宅取引活性化策」をまとめた宅建法改正案を来年の通常高国会に提出するというのです。
狙いは中古住宅の取引の活性化ですが、取引が活発な欧米では、徹底した住宅診断が広く普及しています。
政府は、専門家が住宅の劣化状況や耐久性を調査して補修の必要性を判定し、仲介業者に販売時の住宅診断の内容説明を義務付けることで、買い手が安心して中古住宅を購入できるようになり、取引が活性化するとみています。
住宅診断を実施した際に売主が説明していない欠陥が発覚した場合、買主が補修や契約解除などを請求できるようにすることも検討するとしています。
買主としたら、中古住宅の購入により安心して踏み切れるでしょう。
しかし、売主側からすると面倒ですね。手間もコストも掛かるし。
買主側から見ると、もちろん診断のコストは上乗せされるはずだし。
国が、中古住宅の流通活性化に乗り出した背景には「空き家」の増加があります。
平成25年の空き家数は5年前より63万戸増加した820万戸。総住宅数の13.5%が空き家になっている状況のなか、放火や侵入の恐れや、雑草や害虫がはびこったり壊れたりと周囲に危険を及ぼす可能性もあるとして、空き家対策は全国で問題となってますので、そこにメスを入れたいのだと。
さてさて、どのような方向になっていくのでしょうか。
見守っていきたいと思います。
エクステリアエキシビション2015
エクステリアの見本市、エクステリアエキシビションにスタッフと共に行ってきました。
これは、日本を代表するエクステリアメーカーが一堂に集う、日本最大級のエクステリア専門展示会です。
今回は、結構充実した出展数でして、おもしろそうな新商品も多数展示されていました。
特に、建築リフォーム業界同様、既存の商品のデメリットを違う切り口の素材を利用してメリットとして表現している。
例えば、15年程前でしたらウッドデッキといえば｢レッドシダー」。
いわゆるベイスギでした。
お手入れをしないと、5年から10年で見るも無残な朽ち果てた姿に変ります。
でも、木の香りと風合いに魅せられて、随分と多くの現場を施工させて頂きました。
デッキだけではありません。
塀であったりフェンスであったり、木製は随分と普及しましたが、きっと今頃は・・・
シコクも三協もリクシルも、暖かな木目の表情を忠実に再現した｢ラッピングアルミ材」がメインです。
この素材、メンテナンスフリーで腐らず長持ちです。
タカショーにおいては、アルミ複合板のボードなどは、近くに行って見てもそれとは気づかないほどです。
私が一線で現場の施工管理をしていた頃と比較すると、目覚しい技術の進歩ではないかと思います。
エクステリア・・・
また改めてのめり込みたくなりました。
ＣＡＤで図面書いて、お客様に提案したくなりました。
エクステリアＣＡＤのブースに行き、レクチャーしてもらったのですが、今のＣＡＤの操作は至って簡単。
多分、ＣＡＤの操作を全く知らなくても、外構やエクステリアの現場の知識が、ちょこっとあるだけで描けるのではないでしょうかね。
これだったら、一日に何プランも提案できそうですよ。
私が使っていたのは、15年も前の古いベクターワークスをエンジンに使ったＣＡＤ。
外構図面をパースまで描くと、丸一日かかっていました。。。
レンダリングを行うと、ＰＣがフリーズしたり、明日の朝まで時間がかかったり・・・（笑）
また、設計・・・デザイン・・・してみたいな。
公示価格が二極化
先日（18日）国土交通省より公示地価が発表されました。
千葉県内では、震災の復興が進む浦安市などで上昇となりましたが、我孫子市内の地点で下落率が全国最大となるなど二極化が進みました。
君津市や木更津市は昨年同様、アクアラインのお陰と言えるのかどうか、住宅地の上昇が高かったようです。
一方、船橋市内ではどうだったのでしょう。
目立ったのは、日の出のような工業地が全国トップの上昇率だそうで。
集積が進む湾岸エリアの物流関連の施設が価格を押し上げています。
ただ、それでも震災前の価格水準と比較すると2割ほど低いのです。
直後からすれば、需要は回復したと見えるかもしれませんが、同じ千葉県内でも下落地域と上昇地域があります。
主要都市とそれ以外の地方で格差が広がる二極化の傾向には変りありません。
あまり一喜一憂しないようにしましょうね。
どちらにしても、どこにしても｢利便性」の良い不動産しか価格の維持は出来ないのですね。
イオンが庭造り
あのイオンが、今度は庭の業界にまで触手を伸ばしてきました。
消費者の庭造りを定額で請け負うサービスを始めるのだそうです。
大手には大手の戦略があると思うのですが、手当たり次第という感じですね。
大手には強者の戦略・・・大きな市場で圧倒的なシェアを確保するのが王道です。
庭のような、小さな市場でどんな得があるのでしょう・・・
確かに新聞には、「スーパー事業は物販部門が苦戦しており、新サービスで都市部のガーデニングの潜在的な需要を掘り起こすと共に、消費者の自宅とのつながりを強め、伸びが期待できる省エネを中心としたリフォームの需要も取り込む」とありますが、大きなリフォーム市場を取り込む布石に「庭」を扱うだなんて・・・何かおかしくありません？
庭工事は、手間が掛かります。
そして、数十万円から百万円程度の請負価格です。これを専業としている業者は多数ありますが、我々も含めて少人数で経営している会社ばかり。
そこに大手資本がどかっと入ってきて、荒らすだけ荒らして、儲からないと見るや「さっ」と引いていくのでしょうね。嫌な感じです。
私達は中小零細だからこそ、お客さんの要望やニーズを丁寧に聞いて、理想の庭造りをお客さんと一緒に実現させていく事ができます。
かゆいところに手が届く施工が出来るのです。
連合体で自信を持って立ち向かって行きましょう！
新築戸建てでＤＩＹ
ＤＩＹ賃貸という言葉が、やっと浸透し始めてきた感がある昨今ですが、なんとこの「ＤＩＹ」の手法を新築戸建てに取り入れ始められました。
例えば、東村山市の相羽建設の注文住宅は、入居者と内装職人が協力して内装を仕上げたり、東武鉄道が販売をしている「ソライエ清水公園アーバンパークタウン(５００区画）の建売りでは、内装の完成前に引渡し、入居者が室内の壁紙を張ったり、ウッドデッキのペンキを塗ったりして、自分好みの自宅に仕上げます。
※ＤＩＹ賃貸：入居者が入居者負担で自由にリフォームでき、退去時も原状回復の義務を負わないというものです。
ソライエ清水公園のホームページ（http://www.solaie.jp/shimizu/index.html）では、若いファミリーが子供と一緒にペンキを塗ったり、クロスを貼ったりととても楽しそうな画像が満載です。
斬新ですね。中古住宅の場合は、もともとがボロのものにＤＩＹを自分の手で施していく楽しさがありましたが、新築では聞いたことがありませんでした。
それなりにお値打ち価格なのでしょうかね。
自分の時間がたっぷりあるファミリーには良いでしょうね。
私の場合は、能書きだけで不器用なので、とんでもない内装が出来上がりそうで無理です。
家族に却下されます(笑）
住宅ローン過去最低更新！
1月の金利は、昨年12月比0.1％の下げ。
日銀が昨年10月末に追加金融緩和を行い、長期金利は0.3％台です。
市場にお金はジャブジャブ・・・なのに、消費増税後の貸出額は、２四半期連続でマイナスを記録。
ということは、住宅市場の押し上げ効果を全く担っていないということです。
これは、異常なことだと思うのです。
当社でも、今年一発目のご契約のお客様は、ご自分でネット銀行を含めて金融機関の選択に入っています。
地元の地銀、○葉銀行さんも頑張ったのですがね・・・
20年も30年もローンを組むのですから、0.1％が大きいですもんね。
更に、銀行によっては７大疾病で仕事ができなくなったら返済免除になったり、親の介護が必要になれば１００万円の一時金を貰えたり。
金利以外の付加価値も選択基準になるような内容の戦略です。
どうなっていくんでしょうかね。
どうなるんだ？建材屋
将来有望な業種ではない事は重々承知ですが、未来がない仕事を続ける事のストレスは計り知れません。
ここ数年、毎日のように叫ばれる建材の出荷減だの、値下がりだののニュース。
新聞記事には、そうなった理由がこれみよがしに書いてありますが、果してどうなのか。
私は、構造的なものだという気がしてなりません。
だって、職人不足で困っているなら職人さんの常庸手間も、有り得ない程うなぎ上りなのでは？
それに、仕事が詰まって詰まって仕方ないのでは？
腕が良く忙しい職人さんは、いつの時代も忙しいものです。
職人皆が忙しかったら、左官屋さんがブロック積んだり、タイル屋さんが基礎やったりしないでしょう・・・
鉄筋工が足りないほど、仕事があるのなら、鉄筋の値段も下がらないでしょ。鉄筋工の手間、1日2万5千円位取れるようになるでしょ。。。
しかし、現実にはそうなっていない。
もう、バブルを知っている人は、あの頃を夢見てはいけないのです。
二度とあんな時代は来ないのですから・・・
毎日お金が湧いてきたような時代ですからね。
一倉定に言わせれば、限界生産者あるいは、限界商品を扱う事は、倒産にばく進中ということですね。
気をつけねば。。。
非課税3000万？
今日の日経新聞の一面です。
税制大綱で、父母の贈与で住宅を取得した場合の贈与税は、非課税枠を15年に1500万円に、16年10月からは3000万円ですって。
今まではというと、親や祖父母に援助してもらった場合、最大1000万円までは贈与税が非課税です。
これが1年後には3000万円？船橋では、地域によっては新築戸建てにも手が届いてしまう金額。
凄いな・・・。
「お誕生日プレゼントでマンション親に貰った・・・」なんて事例も出てきそうだ。
あと、少し気になるのは・・・
今後赤字企業にも課税がある「外形標準課税」の導入です。
結局、政府が法人税の減税と外形標準課税の両方を導入しようとするその心は、高い利益率の大企業の税負担を減らし、赤字を作ることによって税負担を免れてきた多くの中小企業に対してその分の税負担を求めようということですよね。
大企業を重視して、中小企業対策は後回し・・・ということですね。
このしわ寄せが中小企業に対してかかることは明白。
中小企業の倒産件数が増えることは間違いないでしょう。
我々も、今のうちから準備が必要ですな。
家を持つということ
住宅雑誌などでは年中取り沙汰されていますね。
まわりの友人や知人で、マイホーム購入者が出てくると少し焦ったりしてきます。
では、一生賃貸と持家を購入する選択、いったいどちらが正しいのでしょうか。
ここでは、正しい、正しくないの議論はやめて、どちらがお得？という視点で考えて見ます。
実際には、生涯賃貸派の支払い家賃総額と、住宅ローンを組んで苦しい返済が続くものの定年後にはマイホームが確保できる安心感を比較するのが良いのでしょうが、今後の年金問題や社会情勢を考えると自ずと結論が出るのではないかと思います。
日本人の2014年に発表された平均寿命は、男性80歳、女性87歳。平均で84歳で、世界最長です。
今現在の現役世代ではあまり考えませんが、余命という考え方もあります。
例えば、下の図のように厚生労働省が発表している「主な年齢の平均余命」をみてみると、仮に60歳で定年を迎え、嘱託で5年経過後の65歳を見てみましょう。
65歳時点で、男性は19年、女性は24年の余命があるのです。しかもこれは平均ですので当然伸びる可能性は大きいですよね。
ということは、一生賃貸派の場合、仮に10万円の賃貸住宅に居住の場合、20年で2400万円、30年で3600万円の賃料負担です。
我々が老人になったとき、きっともっと寿命は長くなっているはずですので、30年を見込んだ資金計画が必要ですね。
老後のゆとりを作る予算の他に、これだけの金額を確保しようとしたら、退職金だけでは当然不足しますし、よほど貯め込まないとなりません。
賃貸派は、現役時代を優雅に暮らすために選んだ道ですから、これだけの貯金を残す事はほぼ不可能でしょう。
人は、過去の事は思い出す事ができますが、未来の予想はなかなか思い描けないですよね。
とすると、老後を思うと｢持家派」にならざるを得ないというのが私の結論です。
それでも、一生賃貸派には言い分もあるでしょう。
例えば、年代年代における住宅コストを変化させられること。
子供が巣立てば、夫婦だけなら狭い間取りで十分ですし、家賃も下がります。
夫婦2人で4ＬＤＫは広すぎます。
更に住宅ローンは、ほぼ定年時まで続きますから、どんな状況になろうとも返済に追われますが、賃貸であればシンプル生活で家賃コストを抑えることもできます。
しかも、金利を払う必要もありませんしね。
それでも、老後の住宅費は掛かるので、倹約生活が必要です。
ただ、今社会問題視されている｢孤独死」は常に賃貸住宅ですよ。
そうやって考えると、皆さんの老後はどうでしょうか？
極論と捉えられるかも知れませんが、家は買わざるを得ないんだと思います。
買える時に、是非持ち家を持ちましょう、輝かしい老後の為に・・・
新津田沼駅前を再開発
新京成電鉄より2015年度までの向こう3年間の中期計画が発表されましたが、そのうちの不動産事業で新津田沼駅周辺の再開発を行うことがわかりました。
2016年度以降の着工を目指し、同社が所有する津田沼12番街ビル（現イトーヨーカドー津田沼店）、および新津田沼駐車場の用地に新たな商業施設を開発するとのことです。
確か、ヨーカドーは私が中学生位のときにできたから、既に30数年経っていますからね。
老朽かも否めませんね。
当時から、イオンモールができるまでは、何かあるとヨーカドーへ入っていたような気がしますが、現在はお隣のイオンにお客さんを随分と取られてしまっているのでしょうね。
あれだけある敷地を使うと言う事は、低層で横に広い商業施設を作り、駐車場は地下か屋上でしょうか？
現在の駐車場は、停めてからお店まで少し歩くので、ちょっと不便です敬遠されている部分もあると思います。
とにもかくにも、対象地域としては、1万㎡の広さだと言うことなので、今度はどう再開発されるのか楽しみです。