奥さん、奮闘
今日は、当社の給料日です。ウチ月末なんですよね～。と同時に支払手形の落ちる日でもあります。私が余り会社に顔を出さなくなってからと言うもの、このプレッシャーを奥さんが一手に引き受けてくれています。
奥さんには、足向けて寝られないんです、本当は。。。
本店は、不動産部なので休める日といえば水曜日のみ。夜も遅けりゃ、朝も私が行かなくなってから早い。部活やっている子供の弁当を作って、洗濯して、子供を送り出して慌しく出勤。身体壊さないようにね！本当に感謝しています。
給料計算も私自身が行っていたものから、奥さんに権限委譲。各営業所には各番頭さんがいて、これまた安泰。建設業者さん相手だから、朝早くから頑張ってくれています。私の仕事はクリエイティブな面を活発にすればいいようにと移行してきました。
あと、問題は、工事部の仕事。これは一朝一夕にはなかなかいかず。現場経験がものを言う。見積もりから積算、ここを間違うと大赤字に転落。こればかりはやってみて、やらせてみせて・・・の世界ですから時間もかかるんです。でも当社の場合、外注先の業者さんがしっかりサポートしいてくれるのでとっても安心です。
私共が色々な業種の仕事をしていて思うことは、『しっかりした会社や人にはしっかりした会社と人が組んでいる』です。いい加減な会社や金払いの悪い会社や人には、やはり似たような会社や人が寄ってくるみたいです。
取り巻きを大事にしましょう！！仕事でもプライベートでも！他人が喜んだり、儲かったりしているのを、一緒になって、心から喜んであげられるような、そんな取り巻きを早急に築き上げましょう。そうすると希代に仕事や幸運はめぐってきます。それと一番大事なこと･･･奥さんも大事にしましょう！！
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事件発生
昨日お問い合わせいただいたお客様は、前回もお問い合わせいただいたにも拘らずその中の2件が部屋止めになっていて謝罪させていただいたお客様。『掲載物件９９％確実ではない』と厳しいお言葉も頂きました。
しかし、スタッフＫ君の必死の追客により、新しい物件を紹介し、メールで行き来をさせていただきながら再度「ホームページに気になる物件がある、見せて欲しい」お問い合わせ頂きました。しかしながら、ここで事件発生。
なんと今回お問い合わせいただいた物件も、確認すると2件とも部屋止め。こちらのお部屋はしばらく何室も空室が続いていたので、先々週位から賃料を1万円ほど下げてきた物件なのです。しかしながらこうなると「おとり物件を掲載している」、「他の適当なインターネット不動産と同じ」と誤解されかねません。そこで出した結論は・・・
全て正直に事実をお話しするしかない。。。誠意を持ってお話して理解頂けない場合は、残念ですが仕方ない。先週末に物件の確認をしてはいるものの、物件の相場賃料は市場に正直です。善後策を早急に考えてみると・・・
今当店は、週末に物件のクリーニング作業を行います。それは土曜日･日曜日に多く見えるお客様に「新鮮な情報を提供できるように」なのですが、逆に繁忙期以外は土日で決まってしまったお部屋の物件確認を週明けにする方が良いのかも知れませんね。今の時期、平日のお客様はぐっと減っているのでそんなに沢山のお部屋が一度に無くなる事も無いでしょうし。
こんな悩みも管理物件を持たない「賃貸仲介専門店」のつらいところです。自信を持って進められる自社管理物件を、今後少しでも多くしていかなくてはならないと言う課題を残してくれた事件でした。
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窓スクリーン
今日は、暑かったですね～。ウォーキングしていたら、いつもと同じ距離なのに帰ってきたらクタクタの汗びっちょり・・・でした。思わず大汗かいて仕事してくれている社員に労いをと、ボイスメールに｢あまりの暑さに体調を崩さぬよう！｣と全社一斉送信しました。
さて、昨日のつづきを・・・不動産部の店内にプロジェクターを天井から吊り下げです。同級生の内装屋にお願いして色々なアイディアを出してもらいながらの施工です。しっかし、彼は私と同じ高校、やっぱし頭良いですね～？？。鋼製束を反対にして吊るし、ビスとナットでＬ字アングルを上手にプロジェクターにとめて、上下左右の微調整も可能のように作ってくれました。
あまりにも感心してしまったので、今度画像をアップしますね！！まるで専用の取り付け器具を使用したみたいですよ。ありゃ、いいわ。純正部材を使用すると器具だけで2～3万取られるので助かりました。（でも奴の手間が高いかも・・・）
ついでに透過式スクリーンも窓に張ってもらっちゃって・・・パソコンに接続したら、はい出来上がり！
夕暮れの成田街道沿いに綺麗に映ってました。
後は、ソフトをインストールして不動産の賃貸物件情報をこのスクリーン越しに発信します。これで地域の皆さんに「最新鋭の不動産屋ここにあり！」ってＰＲできますよ！
さて、この広告手法でどれだけの売上アップが臨めるか、勝負です。
ミーティング
今日は、会社の建材部営業ミーティングでした。
近隣の建材屋では皆無であろう、○○○ＤＭについて議論しました。
ターゲットは、私立学校オンリー！
商材も出揃い、後は私が作成するＤＭチラシとデータベース作成の追い込みを残すのみとなりました。
絶対に成功事例を作ろうと思います。
夕方は、これもまた近隣いや、千葉では見た事ない不動産部の広告戦法の下地を同級生の業者に協力して貰って作り終えました。こちらもソフトを回すのみとなり、業績アップへの期待も大です。
５月が苦しかっただけに、今度の支払日がしんどいのですが、上を向いて歩き続ける為には、次々と仕掛けが必要なのだ。。。
賃貸不動産仲介・管理会社 勝ち残りセミナー
昨日は、船井総合研究所の「賃貸不動産仲介・管理会社 勝ち残りセミナー」
に行ってまいりました。セミナーの内容の前に船井総研の丸の内本社ビル(日本生命ビル）のセキュリティーにはびっくりしました。ＪＲの自動改札ですよ、まるで。あれだとニッセイのおばちゃんもテナントの中の企業に営業かけられないだろうな･･･それでも日本生命ビル。
さて、内容はと申しますと、＜日本一レベルの「スピード管理戸数拡大システム」に学ぶ＞ということでして、「なぜ今さら、管理戸数なのか？なぜ今がチャンスなのか？」を徹底的にお話されていました。私共の加盟するＥＲＡでも賃貸仲介店は｢管理受託｣してこそ売上がたつ！と指導されていますので、それなりには考えておりますが、あまり真剣に活動はしてきませんでした。
しかしながら、今回のセミナーで 『「ありきたり」からの脱却、業界の問題点を解決した物件仕入れ～空室対策～管理受託～賃貸管理プロセス＆ＰＭ事業とＡＭ事業を総合的に展開させる３ステップ手法』を学ぶことによって、なぜ今私が、ファイナンシャルプランナーなのか？言う思いの原点が実現できそうに感じてきました。
今までのスタンスである、客付け力＆集客力さえあれば、賃貸仲介1本でやっていける！から、オーナー様の満室経営を確実にサポートする為に客付け力を徹底強化！ という逆転の発想を全く気がつかずにいました。
浦田さんのセミナー、船井総研のセミナーから何かを得られたような気がします！！
お世話になっている
昨日、私共が大変お世話になっている農家のご主人がお亡くなりになりました。
こちらのご主人のご子息のところにわたしのいとこが嫁に行っていますし、息子さんも元消防団で、旧知の仲。不動産部、工事部ともにお仕事を頂いており、日ごろから行ったり来たりさせて頂いています。
先日も400万円ほどの少し大きめな自宅の外構工事を竣工させたばかりでした。仕上がりを写真に撮り、お父様に見せたら喜んでいた、とお聞きしたばかりでしたのに・・・全く持って残念です。
これから始めるであろう、相続問題。ここの農家は非常に大きな農家ですので税金問題、世襲問題など悩みは山済みでしょう。
もっと早く｢ファイナンシャルプランナー」の勉強を始めていれば、たくさんのアドバイスを第三者的にさせていただけたのにな～と、今更ながら思います。大事ですよ～、これからは｢ライフプラン｣。
今日は、午前中に線香をあげさせていただきに行ってまいりました。お元気な頃からは想像つかぬほどお痩せになってましたが、顔艶はいいお色でした。
心よりご冥福をお祈りいたします。
急がねば、ファイナンシャルプランナー。こういったときに地域に知識を還元せにゃー！！
アパマン経営コンサルタント
今日は、両国で｢アパマン経営コンサルタント養成セミナー｣と題して、『金持ち大家さん』の浦田健さんのセミナーに行ってきました。
～カネなし、コネなし、ヒトなし、3年で15億稼いだ私の方法～がサブタイトルになってました。内容はまさに浦田さんが、以下にここまでの地位を築いてこられたか・・・に終始したのですが、結構参考になりました。
私共の不動産部は「賃貸仲介専門」ですので、管理物件を殆ど持ちませんし、大家さんに対するアプローチも殆どしていません。
しかしながら私がなぜ今｢ファイナンシャルプランナー｣の資格試験に向けて勉強を始めたかと言えば、賃貸仲介をしながら、管理会社を見てると「なんでもっと○○をして早くお客さんをつけてあげないのだろう」「○○と言う有効なサービスがあるというのにどうして使用しないのだろう」・・・他にもあげたらキリが無いのですが、どうみても｢大家さん、そりゃ、騙されてるよ」というケースが多かったからなのです。
私が子供の頃からお世話になった、近隣の地主さん、大家さんに不動産の活用、運用･相続問題・税金問題・金融商品を含めた中の本当の意味でのライフプランを提供してあげたいと思ったからです。全ての面で内部スタッフや業務提携している専門家を抱えていて何でも相談ＯＫなんて、周り見渡しても気軽に聞きにいけるところってないですもんね。
そんな人は、都内まで出掛けていかないといないのかな・・・だったら、私がそれになって、近くのおばちゃん、３軒隣のおじいちゃん、花屋の○○さんが気軽に相談に来てくれるようなラウンジを作りたいな～って、思いました。
小冊子、ニュースレター、内覧会、セミナー、メルマガとやれば面白そうなことがたくさん有りますが、まずは十分な知識をつけながら、徐々に・・・ですな。
生コン
私共の会社は不動産業の他に建材の卸や工事の設計施工を業としておりますので、そういった業界の方たちともお話しする機会は非常に多い訳で･･･
昨日たまたまある会で、久しぶりにお会いした大手圧送業者の若社長と色々長時間情報交換をさせていただきました。
こちらの会社は、顧客をスーパーゼネコンに限定して営業展開しており、あの六本木ヒルズの圧送も請け負い、千葉にある幕張メッセの構造物の多くの仕事を請け負うと言う実績を持った会社さんです。
そこで生コンの話になりました。最近は高層･超高層と言われるマンションの建築がラッシュですよね。こちらで使われる生コン強度は60N/平方mm以上～80N/平方mmなんだそうです。
一般建築や土木で使用される(例えば舗装コンクリートだったり、基礎コンクリート）我々が日頃取り扱う生コンの強度は18N～21Nが主ですので、上の数字がとっても高強度の生コンだということは予想できますよね。
生コンの品質は、地震大国の日本で、あれだけの超高層の建物を建築し続けられる要因のひとつなんです。しかしどんなに高品質な材料を使用しても、作業性を重視するためにコンコリートに加水したり手を抜いて施工したりしたら同じ事。加水はコンクリート内に微細なすき間を多数つくり、強度や耐久性を低下させるのでこういった事だけは絶対に避けなければならないのです。
でも、実際の工事現場はどうなのでしょう。
圧送業者と生コン業者が精度の高い品質を提供していたとしても、現場が作業性を優先させたり、建設現場の管理体制が近隣対策などに追われて、本来、管理すべき作業は下請けの労働者に任せきりになっていたり、あるいは逆に販売業者が、安値販売するための加水が続いていたりと危険性は否定できないのではないでしょうか。
消費者でもある我々は、高品質の材料で高品質の施工を願うばかりです。
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言葉の伝え方
昨日の日曜日は夕方からライオンズクラブの新旧役員の引継ぎ会があったため、午後から不動産部に出社しました。
すると、到着してすぐに現在申し込み中の管理物件について、申し込み業者からとオーナー様から電話あり。全然先に進んでいない･･･唖然・・・
黙っておれずに私自身で処理し始めてしまいましたが、なんともボイスメールで依頼し事項が行われていないことが判明してしまったんですね。私はがっかり・・・
私の意図が伝えきれていなかったと反省をしながら、色々考えてみました。
ボイスメールは発信してしまえば、それで終わりでは無いのですね。情報発信したら報告を求めます。しかし発信した本人がそのことを忘れてしまうと、いつまでたっても返信が無い場合、その問題は等閑にされてしまうのです。
その点、電子メールなら送信した履歴が残ります。臨場感と緊急性、あるいは緊迫感を本当の形で伝えようと導入したボイスメールですが、きちんと｢思い｣を伝えるためには何通りもの「飛び道具」を利用しないといけないのかもしれません。
こういうときに、ソフトブレーンのｅセールスマネージャー というソフトは威力を発揮するのでしょうね。
欲しいんだよな、あのソフト。最高の営業プロセス管理ソフトです。でもとっても高価で手が出ないんですよね。
99％確実
不動産部にここ数日お問い合わせ、ご来店を多数頂いております。当店では、来店が殆どホームページ経由と言うこともありまして、必ず｢当店のホームページはいかがでしたか？｣と聞くようにしております。
昨日の来店のお客様は、「エリアをもう少し広げたら･･･｣というものでした。私共は取り扱い対象エリアを４線６駅とさせていただいております。以前はもう3駅多かったのですが、より地域密着を周到しようと現在の取り扱い数に定着しました。
エリアを減らしたところで、または増やしたところで、売上は殆ど変わりません。当店でお決めいただく物件のエリアはいつも決まっているからです。見た目のボリュームを増やしたり、広いエリアを対象にしていることなどは、何のセールスポイントにもなりません。私共が取り扱っているエリアで探されているお客様だけに営業力を集中し、親切に奥深い接客対応をするのであれば当然の選択でした。物件情報も頻繁に更新できますしね。
しかし・・・その・・・自慢の・・・新鮮情報・・・掲載物件は99％確実・・・が足元から崩れ落ちました。
どういう事？？？
実は掲載物件の物件確認を週1回から週2回に変えたのでした。１月～3月のいわゆる｢繁忙期｣と言われる季節を乗り越え、5月からの｢賃貸閑散期」に空室のクリーニングの周期を1週間から2週間に延ばしたのです。週1回の時にはそのときで、なくなる物件は掲載して半日とか1日で無くなってしまう事も良く有ったのであまり驚きませんが、お客さんに指摘されると｢グサッ｣ときます。
そう、お客様から問い合わせいただいたお部屋2つが同時に部屋止めになってしまっていたのです。｢99％確実じゃないじゃない｣と言うことなんですね。自分の会社の管理物件でしたらね、申し込みがあった時点で部屋止めにしているのですが、他社管理物件の場合はどうしてリアルタイムな更新が難しいのです。
どう対処する？週一に戻すか？それは意味があるのか？それとも「99％確実」の表示が嘘なのか？
私が懇意にしている、同じインターネット不動産のある店舗は、物件を自分なりにランク付けをし（Ａ～Ｄ）それを順に週１、週２、週３、週４毎に物件確認をしているそうである。当然一度に確認する物件数は激減するが、毎週行うようになる・・・
どういった方法が、効率的＆効果的＆お客様にとって有意義なのだろう・・・重要検討事項です。