賃貸オーナー
昨日の地震にはびっくりしましたね。
私はちょうど車を運転中でしたが、信号で停車中「なんか揺れるな」と思った瞬間に、目の前の電信柱数本が「ゆ～ら、ゆ～ら」倒れてくるんじゃないかとハラハラしていました。
震源地は千葉県北西部だったそうですが、久しぶりの震度「5」でした。
さて、不動産部の新たな広告塔「窓カンバン」が来週導入予定です。動画も対応したんですって･･･楽しみです。
渋滞の幹線道路沿いの店舗にどの様な効果があるか･･･こちらで報告しますね！動画付の物件を充実させなきゃ！！
さて、本日事業用不動産をご購入されたあるオーナー様がご来店されました。２階建て２階部分の店舗・事務所の客付けをご依頼です。
窓カンバンが運用開始されたら真っ先に上映したいと思います。
目標
昨日は、建材営業所の月一回営業ミーティング。
月次決算と今後のＤＭ展開について話し合いました。
毎回、各営業所の所長が集い行うのですが、昨日は少しがっかり・・・会議を進める気力を失うほどでした。
それはどうして？と申しますと、ウチは今月決算時期なので追い込み、詰め込みを指示したのですが、その中の話で「来期の目標数値を下方修正して欲しい」というある営業所長の言葉が出てきたのです。
私にとっては「はっ？」てな具合。
あのね、この目標数値はね、あんた達が欲しい！って言う給料から算出した最低限の売上と粗利ですよ。
ウチの仕組みは、月次で目標をクリアすると営業所長に報奨金が出ます。また、ボイスメールでお客様の情報を送ることにより一般社員はその情報の数に応じて報奨金を出しています。更に年間通じてクリアすると、その欲しい給料を出しますよ！ってな具合のシステムです。給与のダウンは一切していません。
目標クリアできずとも、それだけでも年間20万程アップする仕組みにしているのに、目標額を下げようと･･･
日常の努力を怠っても欲しいものは欲しいと言っているのだ。
彼の言い分は？
「年間通じてクリアできるような数値で無いと、所員の士気が上がらない、投げやりになっている」と言うのだ。
それはあんたの責任でしょう。仕組みを上手に使っていない幹部社員の怠慢です。それも何もかもそうさせた、経営者である私の責任。だったら全員欲しい給料を調整しろ！ちゅー事です。
目標ってなんでしょう？簡単にクリアできる数値を掲げる事が目標なのでしょうか？それで達成感はあるのでしょうか？次ぎやっちゃろう！って思えるのでしょうか？
私は思います。目標数値ってのは達成できない数値で構わないのだと。「100」を目指すのに「70」を目標にしたらいっても「70」達成できない時は「50」になるかも知れない。しかし「120」を目標にしたらもしかしたら「120」いっちゃうかも知れない。駄目でも「80」だ。目標を小さくした時よりも「160％増」の可能性が大である。
だから、目標なんだよね。目的を決めて目標を決める以上、下方修正はその本質を揺るがすことになる。
でも結局、私が折れておきました。「自分達の希望給料を調整するから試させてくれ」とまで言って来たから、この所長。下手すると役員よりも多い給料貰っている人間のほざく事だから、何か変わるのかな？と期待して。
これが、零細の経営陣と雇われの身の違いです。だから経営者って孤独なんです。金の心配も社長がするんです。社員の身の上相談に乗るのも社長です。子供が保険証をなくしたから再発行してくれと電話貰うのも社長なんです。
自分の3割仕事が出来たら、それは良しと思って笑って使え！7割出来たら足元すくわれる。
でも「ヒト」は財産、いつまでも大切なもの。ベクトルだけは同じ方向に向けておきたいです。
申し込み
昨日は、先週からお付き合いさせていただいているお客様のご案内。
先週、内覧予定のお部屋のひとつを見ることが出来なかったので、1週間後の再案内となりました。
結果、昨日ご覧頂いたお部屋でお申し込み。有難うございました。お客様も当店の新星営業マン「Ｋ」も納得の取引でした。
今回は、この取引を少し紐解いてみようと思います。
1週間に1度、決まった曜日にしかスケジュールを空けられないお客様。1週間も空けて希望のお部屋が決まってしまわないかととっても不安なお客様と我々。
確かに、1月～3月の繁忙期であったなら、少し難しかった事例ですが、お客様もお仕事や都合がありスケジューリング出来ないのですから仕方ありません。もし無くなれば、それはそれで「縁」だと思って頂くしかありません。
しかし、その不安を取り除くサービスは、いくらでも私たちに出来るのです。親友か身内のような親切な対応、情報提供、そう所謂「追客」というものです。ここで公表できませんが、「Ｋ」の絶妙なメール対応は、お客様も安心して取引をお任せ頂けたのではないかと思います。
お部屋をご覧頂いて「決めます」のお言葉を頂いたあと、お客様と親御さんに「あなたもよかったでしょ？」と声をかけていただいたと言うことです。
「共存共栄」「ｗｉｎ－ｗｉｎ」何と言ったらよいか、お互いに良かった、嬉しい、楽しい、そんな取引を心がけることが秘訣なのではないでしょうか。どこかの大手仲介店の様に、申し込みを煽るようなトークはタブーです。
そうそう、1年半ほど前に来店されて、あいにく他店でお決めになられたお客様のお住み替えに、再度当店をご指名いただきました。これもとっても有りがたい事です。
明日のご来店です。最高の接客に、最高の笑顔を再びご堪能下さい！
ＴＤＬ
今日は、定休日。明日から小中学校は夏休みです。
小学3年生の末娘との約束は、東京ディズニーランドへ行くこと。
娘が学校から学期の終わりの大荷物を持って帰ってくるや否や、「ディズニーランド行ける？」
「ハイハイ、行けますよ！」お兄ちゃんとお姉ちゃんは部活とダンスでそれぞれ用事がある様子。親子3人で行ってきました。
いつもの定休日は、一週間に一度の休みに本当に疲れてしまって、私はいつもお迎え役でしたが、今回は行く気も満々。夏休み前の水曜日とあって、比較的空いていましたよ。
さて、今回のＴＤＬから学んだこと。。。
私はしばらく遊びに行く機会がここ数年無かったのですが、とにかくアトラクションの目新しいこと。
20年も昔からあるアトラクションでも、どこか必ず一部が変わっている。さすがですね～。リピーターの多いディズニーランドは、リピーターを飽きさせない努力を惜しんでいないと言うことですね。
それとスタッフの笑顔。やる気の無いような顔をしているスタッフは誰一人居ません。傍から見て本当にやりがいがあって、仕事するのが楽しくて仕方ないと言った様子。
魔法の王国から我々企業が 勉強させられる事多いです。
我が息子
←坊主頭の我が息子
昨日、中学の部活（野球部）から帰ってきたと思ったら、「坊主にしなきゃならないのに床屋休みだ」って１年坊主の息子が騒いでいます。「どうしたんだ？」と聞くと夏の総体が近いので野球部は皆「坊主頭」にするんだとか・・・
私が中学で野球部の時は万年坊主頭だったはずなのに、今は・・・
と言う訳で、近くの１０００円カットがやっていたようです。ものの１０分で帰ってきました。
久しぶりの坊主の手触りは快感でした。しかし、私と違って頭の形がよい・・・ドーナツ枕でいつも寝る向きを考えてくれていた「お母様」に感謝しろよ！
今日も昨日に引き続き、会社に出社しています。商談の約束の方、ソフト納入の業者、工事部案件の発注予定業者の訪問、銀行等々ひっきりなしの来訪を受けました。
電話も「何で私が今会社に居るの分かるの？」と言う程ジャンジャン。
やはり、会社に来ると「仕事してんな～」って気持ちになりますね。
ＦＡＸＤＭも送る段取りが出来たし、後は原稿をチャチャッと作成して送信。如何なる反応があるでしょうか。
ＳＥＯ対策
私共のホームページのご来店検索エンジン１位の「Yahoo!検索」が変わるようです。移行は今年の秋頃のようですが、現在、ベータ版が公開されています。まずは、ご自身のHPをキーワード検索してみたらいかがでしょうか？
http://beta.search.yahoo.co.jp/
どうです？上位に来ますでしょうか。
来なければ、大変です。
正式にどんな感じに移行するのかはわかりませんが、グーグルみたいになるのでしょうかね。
と言うことは、「スポンサーサイト」が残って、「Yahoo!登録サイトとの一致」がなくなると言うことなのでしょか。
そうなると、SEO対策をせずに、ビジネスエクスプレス（有料）で上位登録されているだけのサイトは、大変なことになります。画面から抹殺されるようなものですから。つまり、52500円を一回払っただけで、集客しているHPは、売上があがらないのです。
ちなみに当社のサイトは、「津田沼 不動産」で１番目、「津田沼 賃貸」で３番です。ＢＥＴＡ版には「登録サイト」は残っていますが、でも安心していられないです。
フォローアップセミナー
今更なんですが･･･
ドリームＸ（賃貸仲介専門の営業支援ソフト）のフォローアップセミナーが明日開催されるのですね。
ちょっと前に知ったのですが、アメドリさんのホームページチェックを怠っていました^_^;「セミナーで学んだことは決して人に教えないで下さい！」なんて･･･意味深。
ウチのスタッフは全員「Ｘ」を使いこなすどころか、使い倒していると自負しているので、ま、いいか。
それよりも、次回以降の【●画像編集と修正 （５千円）●動画撮影と編集 （１万円） を予定しております。ご期待下さい】の部分が気になります。画像はともかく動画を編集入力するのは私しかしない･･･今度は真っ先に申し込まなきゃ。
昨日は、２番目（息子）３番目（娘）を連れて、千葉の花見川に釣りに行きました。周りは釣れているんだけど息子のところにあたりは来ない・・・ボラの大きいのを皆さん釣っていました。２時間半ほどして諦めて帰ってきましたが、沈みかけの二人が可哀想になり、お母さんに内緒で「カブト虫狩り！」
こちらは３匹ゲット！！子供の顔も明るくなりました。
カブト虫オス１匹、クワガタムシメス１匹、コクワガタオス一匹
千葉にも船橋からでも車で１時間程走ればまだまだいるんですね。感激！
ＤＭ効果
昨日は、取引先でもあり、社長が同級生(小学校から高校までずっと同じ）のお父様がお亡くなりになり、お通夜に行ってきました。こちらもクリスチャン。今月キリスト教のお葬式は２度目。意外に多いなぁ。
さて、私共会社の一般向けのＤＭは年に数回。
決まった業界に的を絞り、フロントエンドの商品をメインにして納品させていただくこと１年。
ここに来てやっとバックエンド商品パックの問い合わせがありました。今現場調査、見積もりに移行している段階ですが、やっと効果が出始めました。
建材部の商品で実績を作り、何回も行き来をさせていただきながらある程度の信頼関係を築き、そしてバックエンド商品へ。大きな土木関連工事です。私が当初目論んでいた通りに事が進みだしました。
導入実績･施工事例が欲しいと言うことなので、それはホームページに説明文を加えた画像があるのでご覧頂くことにして、ほぼニーズを満たしていると思います。
当社工事部にもやっと暑い夏がやってきそうな気がします。
今後もこの流れをひとつのシステムとして販売していくつもりです。
仕事が無い、仕事が無いと嘆いている同業者の皆さん、変わった発想を持って何とか乗り越えていきましょう。
自宅を定期借家契約
なんと、本日２回目の投稿です。
「利便性に優れたマンションはもし転勤になっても人に貸すことができます」
なるほど・・・こういう言い回しがありましたか。
私共で先月契約させて頂いた分譲マンションは、当初定期借家３年の転勤留守宅マンションでした。
オーナー様は関西に転勤。ご要望で３年後にはこちらに戻ってくるので・・・と言うご依頼でした。
しかし繁忙期を過ぎたこの時期、なかなか定期借家ではお客様がつきません。
１ヶ月程経ち、オーナーも不安になったのか賃料を下げて、申込みも入り契約できたのですが、本当に自宅の定期借家（転勤留守宅）って難しいですね。
お住まいになられる方もファミリータイプの場合、子供さんの学区の問題や、通勤の問題で、余程の事がない限り長く住まわれます。それが最初の３年で契約が終了となると慎重にならざるを得ませんね。
しかし、殆どの方が２～３年で必ず転勤になる業種があります。
この業種の方達に率先してお部屋を仲介すれば、喜んでお決めになります。この方達は、逆に定期借家契約を好むのです。
世の中、色々ですね。
勝ち組
先日参加した船井総研の「賃貸不動産仲介・管理会社勝ち残りセミナー」の担当者から、昨日お電話頂きました。
アンケートに「管理の受託についてもう少し突っ込んだ話を聞きたかった」って書いたから。
早いね、さすが船井総研･･･
でも、お電話頂いて良かった。ちょっと違った発想が出来たようです。受託の手法自体はＥＲＡと何ら変わらないノウハウなのですが、ツールとシステムを売り込む時期が違う。
確かに、我々は管理会社出身ではないのだから、管理システムをいくら売り込みしても、他管理専門会社ではもっと良いシステムをぶら下げて営業しています。いつか八王子の賃貸仲介で圧倒的な強さを持つ、お仲間不動産の社長が仰っていました。「管理をやるなら、仲介専門から入っていく方が上手く行く」
やはり、根底は仲介客付け力です。管理受託の一番強いツールはお客さんを圧倒的に集客し、入居してもらう営業力。
沢山のお客さんに見てもらえば、なぜ決まるのか？なぜ決まらないのか？「お客様の声」がそこに集まる。その声を集約して矯正していけば悪いところはなくなります。そこにオーナーが不動産業者を選別する差別化の秘訣があるのです。
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